เรื่องที่ 813 ทนายสอนน้อง ...เรื่อง ออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่


               คำถาม
               ดิฉันขอเรียนปรึกษา เกี่ยวกับเรื่องที่ดินค่ะ ที่พักอาศัยของดิฉันและสามี เป็นที่ๆ บิดาของสามีซื้อมาและอาศัยมานานกว่า30ปีแล้วค่ะ แต่ไม่มีโฉนด  ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น และเมื่อสอบถามที่สำนักงานที่ดินโดยนำโฉนดเพื่อนบ้านไปขอดู พบว่าที่ดินที่เราอาศัยอยู่ทางเจ้าหน้าที่บอกว่าเป็นทางสาธารณะ  ซึ่งดูจากระวางปี2549  ลักษณะของที่อยู่ ที่ตั้งของบ้านคือมุมสามเหลี่ยม ด้านข้างที่ถนนทั้งสองด้าน หน้าบ้านเป็นถนนขึ้นไปถนนใหญ่และหน้าบ้านมีเสาหลักมุดอะไรไม่ทราบฝังอยู่ที่ด้านซ้ายของบ้าน
               เมื่อดูที่ระวางจะมีโฉนดที่ดินอยู่แปลงหนึ่งอยู่มุมถนนใหญ่ลงมาด้านถนนข้างบ้านด้านขวาซึ่งปัจจุบันมันคือถนนค่ะดิฉันอยากทราบว่า  ดิฉันจะขอเอกสารสิทธิ์บ้างได้ไหมค่ะ เพราะเห็นมีโครงการขอออกโฉนดในทีวีนะค่ะ และถ้าไม่ได้ดิฉันควรจะทำอย่างไรดีคะเพราะต้องการปรับปรุงบ้านเนื่องจากทรุดโทรมมากแล้วค่ะ

               ตอบคำถาม
               จากข้อเท็จจริงที่ท่านกล่าวมาเกี่ยวกับที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของที่พักอาศัยปัจจุบัน  ซึ่งบิดาและสามีได้ซื้อและอยู่อาศัยมากว่า 30 ปี โดยไม่มีเอกสารสิทธิ์ใดๆ  ที่ดินของท่านจึงเป็นที่ดินที่เรียกว่า ที่ดินมือเปล่า  หมายถึงที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์  แต่อาจมีหลักฐานอื่นๆสำหรับที่ดิน เช่น ใบจอง ใบเหยียบย่ำ แบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)  หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 และ 
น.ส. 3 ก )  หรือเป็นที่ดินที่ไม่มีหลักฐานใดๆเลย ผู้ที่ครอบครองที่ดินลักษณะนี้  กฎหมายถือว่ามีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น โดยยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด  การจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ทางราชการได้ออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง โฉนดแผนที่  หรือตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
               ในกรณีที่ดินของท่านซึ่งปลูกสร้างบ้าน  มีถนนซอยที่แยกมาจากถนนใหญ่อยู่หน้าบ้าน  ส่วนถนนใหญ่อยู่ด้านข้างของบ้าน นั้น ที่ปรึกษากฎหมายเห็นว่าที่ดินดังกล่าวยังไม่น่าจะถือว่าอยู่บนทางสาธารณะ  ประกอบกับที่ดินที่อยู่ข้างเคียงท่านสามารถออกโฉนดที่ดินได้  เพราะหากที่ดินบริเวณดังกล่าวทับทางสาธาณะจริง ก็จะไม่สามารถขอออกเอกสารสิทธิ์ใดๆในที่ดินได้  แต่อย่างไรก็ตามท่านควรตรวจสอบกับทางสำนักงานที่ดินให้แน่นอนอีกครั้งหนึ่งว่าที่ดินของท่านไม่ได้อยู่บนทางสาธารณะโดยดูจากระวางแผนที่รวมที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินของท่านตั้งอยู่
               ในส่วนที่ท่านสอบถามว่าที่ดินของท่านจะขอออกเอกสารสิทธิ์ได้บ้างหรือไม่นั้น  ที่ปรึกษากฎหมายเห็นว่าก่อนอื่นท่านต้องดูว่าในขณะนี้ที่ดินแปลงดังกล่าวมีเอกสารสิทธิใดๆ เช่น ใบจอง ใบเหยียบย่ำ แบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1) หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก) อยู่หรือไม่  หากมีเอกสารสิทธิในที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว เมื่อทางราชการประกาศว่าจะออกโฉนดในพื้นที่ของท่าน
ท่านก็สามารถใช้เอกสารสิทธิที่ท่านมีอยู่เป็นฐานในการขอออกโฉนดที่ดินต่อไปได้ตามขั้นตอนของทางราชการ  แต่หากที่ดินของท่านไม่มีเอกสารสิทธิใดๆเลย  ท่านต้องไปดำเนินการแจ้งการครอบครองที่ดินดังกล่าวกับทางราชการก่อนเพื่อขอรับหลักฐานการเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวที่เรียกว่าใบจอง (น.ส. 2) โดยการออกใบจองต้องมีการรังวัดพิสูจน์สอบสวนและประกาศก่อน
               เมื่อได้ทำการแจ้งการครอบครองจนได้หลักฐานแสดงสิทธิในการเข้าครอบครองและทำประโยชน์แล้วท่านสามารถนำหลักฐานดังกล่าวไปใช้เพื่อยื่นขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ 
(น.ส. 3) ได้ ซึ่งจะเป็นหนังสือรับรองจากทางราชการว่าท่านได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว โดยทั่วไปที่ดินที่จะขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ จะมีหลักเกณฑ์ดังนี้คือ
               ก.  เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายและทำประโยชน์แล้ว (มีใบส.ค. 1 หรือใบจอง (น.ส. 2)
               ข.  ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน (ที่สาธารณะ)
               ค.  ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่ดินที่ทางราชการสงวนหวงห้าม
               การขอออก น.ส. 3 ผู้ขอต้องยื่นคำขอต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอ  จากนั้นนายอำเภอจะให้เจ้าหน้าที่ที่ดินออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนว่ามีการทำประโยชน์จริงหรือไม่  โดยในการรังวัดเจ้าของที่ข้างเคียงต้องไประวังชี้แนวเขตและให้การรับรองด้วย  จากนั้น นายอำเภอจะทำการประกาศเป็นเวลา 30 วัน หากไม่มีคนคัดค้าน นายอำเภอก็จะออก น.ส. 3 ให้
               สำหรับการขอออกโฉนดที่ดินนั้น ลักษณะของที่ดินก็เช่นเดียวกับที่ดินที่จะขอออก น.ส. 3 แต่จะต้องเป็นที่ดินที่ได้มีการทำระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินแล้ว  การขอออกโฉนดที่ดินต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา  เมื่อได้รับคำขอแล้ว เจ้าหน้าที่จะออกไปทำการรังวัดและทำการไต่สวนเจ้าของที่ดิน ผู้ปกครองท้องที่และเจ้าของที่ดินข้างเคียง  จากนั้นเจ้าพนักงานที่ดินจะประกาศเป็นเวล 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถออกโฉนดที่ดินได้

คมสัน  พิทยาภา (ทนายความ)
www.fpmconsultant.com
e-mail : komsan@fpmconsultant.com

อีเมล์ผู้ส่ง
อีเมล์เพื่อน
ข้อความ :