เรื่องที่ 72 ทนายสอนน้อง ...เรื่องหลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า


               การทำสัญญาโดยทั่วไป หากกฎหมายมิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น คู่สัญญาสามารถตกลงทำสัญญากันโดยอิสระ โดยเมื่อคำเสนอคำสนองตรงกันจนเกิดเป็นสัญญา แม้จะตกลงกันด้วยปากเปล่าก็ย่อมบังคับกันได้ แต่ถ้ารัฐเห็นว่าสัญญาใดเป็นเรื่องสำคัญที่รัฐควรต้องเข้าควบคุม ก็อาจจะกำหนดแบบของสัญญาให้ต้องปฏิบัติตาม หากฝ่าฝืนสัญญาที่ทำกันจะเป็นโมฆะ
               ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152 “การใดมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้การนั้นเป็นโมฆะ”
               แบบของสัญญา อาจแยกออกได้เป็น
                       (1) ทำเป็นหนังสือ เช่น การทำสัญญาเช่าซื้อ ตามมาตรา 572 วรรคสอง
                       (2) ต้องจดทะเบียน เช่น การจดทะเบียนสมรส การจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
                       (3) ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 
หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ ตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง การจดจำนอง มาตรา 714
               ถามว่า : การเช่าบ้านถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือจะตกเป็นโมฆะหรือไม่ เช่น นาย ก. สนิทกับ 
นาย ข. มาก นาย ข. มีบ้านอยู่ติดกับสถานีรถประจำทางสายกรุงเทพ-เชียงใหม่ วันๆ ก็จะมีคนมาใช้บริการเป็นจำนวนมาก นาย ก. เห็นช่องทางในการทำมาหากิน จึงคิดจะทำเป็นที่พักผู้โดยสาร ...นาย ก. 
จึงมาขอเช่า นาย ข. ด้วยความสนิทกันจึงไม่อยากทำเป็นหนังสือให้ยุ่งยาก โดยอาศัยความไว้เนื้อเชื่อใจกัน โดยตกลงกัน 20 ปี หลังจากเช่ากันได้ 5-6 เดือน ปรากฏว่ากิจการก้าวหน้ามาก นาย ก. ก็ส่งค่าเช่าเป็นประจำ อยู่มาวันดีคืนดีมีนายทุนมาขอเช่านาย ข. ในราคาที่สูงมาก เมื่อนาย ก. มาชำระค่าเช่า 
นาย ข. ก็ปฏิเสธ พร้อมกับบอกให้นาย ก. ให้ขนย้ายของออกจากที่ของตนไป
               ตอบว่า : สัญญาเช่าไม่ตกเป็นโมฆะ เพียงแต่กฎหมายต้องการให้ทำสัญญามีหลักฐานเป็นหนังสือเท่านั้น
               ถามว่า : นาย ก. จะฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการที่ตกลงเช่ากันไว้ 20 ปี ได้หรือไม่
               คำตอบคือ : ไม่ได้ เพราะการทำสัญญาเช่าทรัพย์นั้น ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียงสามปี”
               กฎหมายบัญญัติว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้จะต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องได้
               ดังนั้น นาย ก. จึงไม่สามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายใดๆ จากนาย ข. ได้เลย เพราะในวันตกลงกันทำสัญญาเช่านั้น ไม่ได้ทำเป็นหนังสือไว้เป็นหลักฐาน นาย ก. จึงต้องย้ายออกอย่างเดียว หากไม่ยอมย้ายออกก็จะถือว่านาย ก. อยู่อาศัยโดยละเมิด อาจถูกนาย ข. เจ้าของห้องฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายเอาได้...


วิเนตร ผาจันทา (ทนายความ)
www.fpmconsultant.com
E-mail : sumrej@fpmconsultant.com

อีเมล์ผู้ส่ง
อีเมล์เพื่อน
ข้อความ :