เรื่องที่ 229 ทนายสอนน้อง ...เรื่อง ความเป็นเจ้าของขณะทำสัญญา (ตอนที่ 1)


                ขณะทำสัญญาคู่สัญญาของเราต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องรู้เพื่อสิทธิประโยชน์ของตัวเราเอง ผู้เขียนเลยลองรวบรวมสัญญาบางชนิดมาให้อ่านกัน 
                สัญญาซื้อขาย ผู้ขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ขายในขณะทำสัญญา แต่ต้องสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ แต่ถ้าผู้ขายนำทรัพย์สินของผู้อื่นมาขายโดยไม่ชอบ ผู้ซื้อย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น แม้ผู้ซื้อจะสุจริตก็ตาม ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
               ฎ. 1881/2540 ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ โดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้ สัญญาจะซื้อจะขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว
               ฎ. 3763/2542 ผู้ขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะทำสัญญาซื้อขาย
               ฎ. 1180/2545 ทรัพย์สินที่ซื้อขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์กันนั้น ผู้ขายอาจนำทรัพย์สินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายล่วงหน้าได้
               ฎ. 944/2546 ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ว.นำที่ดินของโจทก์ไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยไม่ชอบ และว.ไม่ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท การที่ว.นำไปขายให้จำเลยทั้งสอง แม้จำเลยทั้งสองจะซื้อและจดทะเบียนการซื้อโดยสุจริตก็หามีสิทธิในที่ดินที่พิพาทไม่ เพราะผู้ซื้อต้องรับไปเพียงสิทธิของผู้ขายเท่านั้น เมื่อว.ผู้ขายไม่มีสิทธิ จำเลยทั้งสองย่อมไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทด้วย
                สัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ขายฝาก เนื่องจากสัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ หากผู้ขายฝากมิได้เป็นเจ้าของ ผู้รับซื้อฝากย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ แม้จะรับซื้อไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม 
               ฎ. 1048/2536 โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจ ให้จำเลยที่ 1 นำที่พิพาทไปจำนอง จำเลยที่ 1 กลับนำหนังสือมอบอำนาจไปโอนขายที่พิพาทให้ตนเอง หนังสือมอบอำนาจที่จำเลยที่ 1 นำไปโอนขายที่พิพาทจึงเป็นเอกสารปลอม ถือว่านิติกรรมการโอนขายที่พิพาทไม่ได้เกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทยังเป็นของโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิขายฝากที่พิพาท แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะจดทะเบียนรับซื้อฝากที่พิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิขอเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและขายฝากที่จำเลยที่ 1 ทำไปได้
                สัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า (ถ้าผู้ให้เช่าระบุในคำฟ้องว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้เช่ายกข้อต่อสู้ว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของ ไม่มีอำนาจฟ้องได้) แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่าจึงจะผูกพันเจ้าของทรัพย์สิน แม้จะได้จดทะเบียนการเช่าและผู้เช่าสุจริตก็ตาม
               ฎ. 725/2543  ในเรื่องเช่าไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยให้การรับว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่พิพาทจากโจทก์จริง ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่า 
               ฎ. 1166-1168/2509 (ประชุมใหญ่) ในฟ้องโจทก์ระบุไว้ชัดเจนว่า ห้องพิพาทเป็นของโจทก์ 
ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิอื่น เป็นการยืนยันว่ามีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงชอบที่จะยกข้อที่ว่าห้องพิพาทตกเป็นของราชพัสดุแล้ว ไม่ใช่ของโจทก์โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้  
               ฎ. 83/2532 ส.เช่าที่ดินจาก ท. 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน  2500  แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์  สิทธิของจำเลยที่ 1  หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญญาเช่าภายหลังจากสิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้
                วันนี้คงต้องขอลาไปก่อน โปรดติดตามตอนต่อไปคราวหน้านะคะ


วรินทร นันทนาวุฒิ(ทนายความ)
www.fpmconsultant.com
e-mail : varintorn@fpmconsultant.com

อีเมล์ผู้ส่ง
อีเมล์เพื่อน
ข้อความ :